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“房住不炒”常态下住房金融发展渐行渐稳

2020-11-20 08:45 来源:金融时报-本报关注 浏览击量:

在百姓日常生活的“衣食住行”中,由于和财富增长息息相关,代表“住”的楼市备受关注,但随着住房溢出最初的居住属性,楼市过热发展也会产生泡沫。在这样的背景下,在2016年年底的中央经济工作会议首次提出后,“房住不炒”成为贯穿“十三五”时期的主旋律,为我国楼市的发展确定了基调。

住房金融业务,特别是占比较大的个人住房贷款业务,一直都是商业银行的重要业务。在“房住不炒”机制不断构筑的过程中,银行业的住房金融业务在监管机构的明确指导下,回归理性,步入稳定发展的区间。从涉房贷款增速的稳步回落,到房贷换锚“LPR”的平稳过渡,再到支持住房租赁市场的培育,银行业在助力“稳地价、稳房价、稳预期”“分城施策”等关键长效管理机制构筑中,发掘展业机会。

步入理性新常态

“房住不炒”是“十三五”时期楼市的关键词。自2016年的中央经济工作会议确定楼市转型基调后,楼市长效调控机制成为之后中央经济工作会议的主题之一,并不断得以细化。

具体来看,2017年中央经济工作会议提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。2018年提出要构建房地产市场健康发展长效机制。2019年则提出要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,大力发展租赁住房。要坚持“房住不炒”定位,促进房地产市场平稳健康发展。

遵循“房住不炒”的指导方向,金融管理部门对住房金融持续保持严监管态势,多次释放明确信号,让其回归理性。例如,央行发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》强调,坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。5月,银保监会有关部门负责人表示,要坚决落实“房住不炒”要求,持续遏制房地产金融化、泡沫化。

面对楼市出现的波动,有关部门闻风而动。在疫情防控期间的4月20日,人行深圳中心支行发布通知,要求辖内银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产情况。在4月22日的国新办新闻发布会上被问及深圳楼市波动时,银保监会表示,贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金,不能挪用。如果以房产抵押申请贷款,无论是按揭还是经营性贷款,资金用途一定要真实,要求银行严格监控资金流向,对于违规流入房地产的坚决纠正。

银行业也积极贯彻“房住不炒”的指导思想。以中行为例,该行表示,2020年将继续坚持“房住不炒”的指导思想,贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”长效管理机制,贷款整体保持总量适度平稳增长,重点支持普通住宅开发建设以及一线城市和部分省会城市及其溢出区域为代表的核心城市群等强刚需区域,进一步优化资产质量和授信结构。

央行最新公布的数据显示,2020年三季度末,人民币房地产贷款余额48.83万亿元,同比增长12.8%,比上季末低0.3个百分点,连续26个月回落;前三季度增加4.42万亿元,占同期各项贷款增量的27.2%,比上年全年水平低6.8个百分点。

“稳“字当头,银行业的住房金融业务健康发展。从今年披露的各家银行年报来看,2019年,作为该领域绝对主力的六大行个人住房贷款继续保持稳定增长,达21.46万亿元,较上年末增加2.53万亿元,同比增速为13.36%,相比前一年的15.43%,增速持续回落。同时,资产质量也进一步优化,2019年末,建行个人住房贷款的不良率仅0.24%,与上年末持平。农行个人住房类不良贷款率为0.3%,较上年末下降0.01个百分点。工行2019年个人贷款不良额、不良率连续3年“双降”,个人住房贷款资产质量创近10年来最好水平。

“LPR”转换平稳过渡

“今年买房用的是浮动利率,之前不太了解,不过至少现在的贷款利率比去年低了,感觉享受到实惠了。”今年买房的王女士对房贷使用的LPR浮动利率感到满意。

房贷利率的换锚,不仅与像王女士一样的新购房者息息相关,也关系到尚未结清商业住房贷款的购房者。

这一切开始于去年央行的公告,2019年8月25日,央行发布公告,宣布自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。同年12月28日,央行发布公告称,新增浮动利率贷款定价基准自2020年1月1日起必须锚定LPR,存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日开始,原则上要求在2020年8月31日前完成。

在存量房贷合同LPR转换的最后期限快要到来前,包括六大行在内的多家商业银行相继表示,在8月下旬对尚未转换的个人住房贷款,按规则批量调整为LPR浮动利率加减点方式,重定价周期基本都定为一年,重定价日则遵循原合同日期或1月1日。

“这并非‘一刀切’,批量操作更多是为了简化存量房贷用户的流程,同时也方便银行按照最新政策来同步管理。若对转换结果存在异议,用户一般可于2020年12月31日前在对应银行自助转回或协商处理。” 融360大数据研究院分析师李万赋表示。

在房贷利率定价稳步过渡的时期,最受购房者关注的房贷利率也保持了稳定。据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年9月20日至10月18日,全国首套房贷款平均利率为5.24%,二套房贷款平均利率为5.55%,均与上月持平。今年以来,房贷利率九连降的趋势终结,拐点出现。

“自4月20日以来,LPR未再下调。同时,虽然本期全国房贷利率水平整体持平上期,但也可以看到,从数量和幅度两个层面来说,房贷利率上涨的趋势逐渐辐射到更多的二三线地区,预计将会在年底带来全国整体水平的微幅上涨。” 李万赋认为。

持续开垦租赁市场

“上海正努力打造人才高地,怎么吸引人、留住人?高质量的住房体验是无法回避的话题。”建行上海分行有关负责人表示,上海建融家园古恩路社区北邻张江科技园区,周边科创型企业和工厂众多。社区共有4幢楼、294套、882间房屋,改造前是某工厂的配套宿舍,狭小的空间里挤下好几千人,住宿条件脏乱差。

“自从建信住房与业主签约后对社区进行了彻底的装修改造,无论是公共区域的环境绿化,还是房屋内部的设计软装,一律按照拎包入住的标准规划建设,为科技园区的广大蓝领客群提供了舒心的住宿服务。截至9月末,该社区已为中国商飞集团、复星集团、爱康集团、天慈生物等知名企业提供了批量住房,吸纳外来人才入住超700人。还有200多位租客慕名而来,自主选择入住这里。”上述负责人说,“现在各家银行提供的服务同质化严重,但我们有住房租赁这个利器,在服务园区客户时有明显优势。”

不止上海,在住房租赁长效机制不断推动下,早在2017年的住房租赁元年,银行业就开始抢滩布局住房租赁市场。

2017年7月,住建部等九部委联合印发通知,要求大中城市要加快发展住房租赁市场,并且将广州、深圳、佛山、肇庆等12个城市列为首批发展住房租赁试点。而就在当年的10月30日,中信银行与碧桂园集团合作,提供300亿元长租住宅保障性基金。11月2日,中行厦门分行同厦门市国土资源与房产管理局签署住房租赁战略合作协议。同日,建行广东省分行与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作,上线国内首个政银合作住房租赁平台。11月3日,建行深圳分行与万科、华润、碧桂园等11家房企签署房屋租赁战略合作协议。11月7日,工行广东省分行营业部与广州市住房与城乡建设委员会签署战略合作协议,投入5000亿元助力广州住房租赁市场。

作为住房金融领域的领头羊,建行在2018年把住房租赁确立为该行三大战略之一,进一步在该领域深耕。“2020年以来,我们深化住房租赁综合服务平台应用,提升平台活跃度,为政府监管、公租房管理、市场化房源交易等提供更好服务。”建行有关负责人表示,截至6月末,该行住房租赁综合服务平台累计上线房源超过2300万套,注册用户2310万;与广州、杭州、济南等11个试点城市签署发展政策性租赁住房战略合作协议,向试点城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子的综合服务。

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